Cómo funcionan realmente las ganancias de capital en Loreto: desde mi propia experiencia

Por Erick Olson

Entendiendo el impuesto a las ganancias de capital al vender una propiedad en México

El impacto del impuesto a las ganancias de capital en una venta

Si no se planifica con anticipación, el impuesto a las ganancias de capital en México puede ser muy elevado. Por ley, el vendedor puede llegar a pagar hasta un 35 % sobre la diferencia en pesos mexicanos entre el precio de compra y el precio de venta.

He visto casos reales en los que una propiedad se compró con un tipo de cambio de 11 pesos por dólar y se vendió años después con un tipo de cambio de 22 pesos por dólar. Aunque en dólares estadounidenses la propiedad se haya vendido al mismo precio o incluso a uno similar, en pesos la ganancia aparenta ser enorme. En una ocasión, un cliente terminó pagando casi la mitad del precio de venta en impuestos, simplemente por no haber planificado correctamente.

¿Qué pueden hacer los vendedores para reducir el impuesto sobre las ganancias de capital?

Una de las herramientas más importantes es la actualización del valor fiscal mediante un avalúo.Si su propiedad no ha tenido un avalúo fiscal en cinco años o más, es altamente recomendable realizar uno nuevo. Esto permite actualizar el valor de la propiedad al tipo de cambio y condiciones actuales, lo que puede reducir de forma significativa la base gravable.

En mi experiencia, siempre acompaño a mis clientes durante este proceso y posteriormente uno de mis abogados de confianza se encarga de finalizarlo con el notario al momento del cierre.

Errores comunes que cometen los compradores

Un problema frecuente es que el fideicomiso no refleje el precio total real de compra. Esto suele ocurrir cuando un vendedor o desarrollador declara un valor menor al real para pagar menos impuestos. Años después, cuando el comprador decide vender, esa diferencia no declarada se convierte en una ganancia de capital sujeta a impuestos.

Por esta razón, siempre comparo el fideicomiso con el precio real pagado para asegurarme de que mis clientes estén protegidos.

Otro error común es que el fideicomiso solo refleje el valor del terreno, dejando fuera el valor de la construcción. Esto sucede cuando nunca se realizó un avalúo fiscal ni se emitió el aviso de terminación de obra. Al no quedar registrado el valor completo de la propiedad, el vendedor enfrenta un problema fiscal importante al momento de vender.

Ganancias de capital inversas: un riesgo poco conocido

Existe un escenario del que pocas personas hablan: las llamadas ganancias de capital inversas.Si una propiedad se vende por debajo del valor catastral, el comprador puede verse obligado a pagar impuesto sobre la diferencia. Esto ocurre porque la autoridad fiscal parte del supuesto de que nadie vendería por debajo del valor catastral a menos que una parte del pago se haya hecho fuera de escritura.

En estos casos, el comprador termina pagando impuestos sobre una ganancia presunta o imaginaria. Aunque no es común, sí ocurre, y puede convertirse en una sorpresa muy costosa al cierre.

Por eso siempre recomiendo que tanto compradores como vendedores revisen cuidadosamente, junto con su notario y abogado, todos los valores declarados antes de firmar cualquier contrato.

Navegando el aspecto legal de las ganancias de capital

No soy abogado ni pretendo serlo. Mi función es ayudar a mis clientes a evitar errores costosos desde el inicio. Una vez estructurada correctamente la operación, trabajo de la mano con abogados especializados que se encargan del aspecto legal y fiscal directamente con el notario.

Conclusión: estar preparado marca la diferencia

Comprender cómo funcionan realmente las ganancias de capital en México es fundamental al vender una propiedad, especialmente en un mercado como Loreto. La diferencia entre planificar y no hacerlo puede representar decenas o incluso cientos de miles de pesos.

Ya sea que esté comprando o vendiendo, informarse, asesorarse correctamente y actuar con anticipación puede reducir significativamente su carga fiscal y evitar sorpresas desagradables.

Si necesita orientación, con gusto puedo ayudarle a navegar este proceso con mayor claridad y seguridad en el mercado inmobiliario de Loreto.